Qual O Valor Maximo De Multa Por Atraso De Pagamento De Aluguel? - [Solução]

Qual O Valor Maximo De Multa Por Atraso De Pagamento De Aluguel?

Qual O Valor Maximo De Multa Por Atraso De Pagamento De Aluguel
Carvalho Vieira Advocacia – Advocacia Extrajudicial, Assessoria Jurídica, Direito Bancário, Direito Civil, Direito do Consumidor em Praia Grande Por Filipe Carvalho Vieira Percebe-se que é muito comum haver dúvida sobre o percentual a ser cobrado de juros e multa por atraso em contratos de locação.

Afinal, qual seria o percentual legal? 2%, 5%, 10%? Existe um limite? Primeiro temos que saber diferenciar o que é multa por atraso, e o que é juro moratório. O juro moratório é a taxa percentual sobre o atraso do pagamento pactuados no contrato de aluguel, e não pode ser superior a 1% ao mês. Já a multa por atraso é livremente pactuada pelas partes, sendo certo que, na maioria das vezes, estipulam 10% sobre o valor do aluguel.

Não podemos confundir que o limite de 2% previsto no art.52, § 1°, da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) não pode ser imposto às relações entre proprietário e inquilinos, pois o Código de Defesa do Consumidor só se aplica nas relações de consumo, e a relação locatícia é totalmente regulada pela Lei Federal n° 8.245/1991 (A Lei do inquilinato).

Sendo assim, não se aplica as regras do Código de Defesa do Consumidor nos contrato de aluguel residencial. Quanto ao juros de mora, temos o limite de 1% ao mês de acordo com art.406 do Código Civil, combinado com art.2º da Lei no 5.421, de 25 de abril de 1968: Lei 10.406/02 (Código Civil): Art.406. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.

LEI No 5.421, DE 25 DE ABRIL DE 1968. Art 2º Os débitos, de qualquer natureza, para com a Fazenda Nacional, serão cobrados, na via administrativa ou na judicial, com o acréscimo de juros moratórios à razão de 1% (um por cento) ao mês, contados do vencimento e calculados sôbre o valor originário.

Já em relação a multa por atraso, o limite seria o valor da obrigação principal, de acordo com art.412 do Código Civil: Art.412. O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal. Interpretando este artigo, entendemos que o valor da multa pode sim ser superior a 10%, desde que esse percentual não ultrapasse o valor do aluguel.

Quanto a Lei de Usura (que estabelece limite de 10%) e Código de Defesa do Consumidor (que estabelece limite de 2%), não se aplicam aos contrato de locação de imóvel. Esse é o entendimento dos tribunais. Vejamos o exemplo do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial 324.015-SP: CIVIL – RECURSO ESPECIAL – LOCAÇAO – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL – LEI DE USURA E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – INAPLICABILIDADE.1 – A Lei de Usura (Decreto nº 22.626/33)é aplicável somente aos contratos de mútuo, não podendo incidir sobre o contrato de locação para redução da multa moratória livremente convencionada entre o locador e o locatário.

Outrossim, é entendimento pacífico no âmbito desta Corte Superior de Uniformização Infraconstitucional a não aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90, com a redação dada pelo art.52,d a Lei nº 9.298/96) nos pactos locatícios, especialmente no que se refere à multa pelo atraso no pagamento do aluguel, já que firmados de forma diversa (livre convenção) e nos termos da legislação pertinente (Lei nº 8.245/91).2 – Precedentes (REsp nºs 262.620/RS, 266.625/GO e 399.938/MS).3 – Recurso conhecido, porém, desprovido.

Sendo assim, a multa pode ser superior a 10% de acordo com art.412 do CC, mas deve ser interpretado em conjunto com art.413 do CC, que diz: Art.413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Veja que o legislador deixou uma certa liberdade para as partes estipularem o percentual da multa, ao mesmo passo que qualquer contratante pode questioná-la em juízo caso considere excessiva nos termo do art.413 do CC. Concluímos então que o juro tem o percentual de 1% ao mês, e a multa pode ser livremente pactuada, inclusive podendo ser superior a 10%, desde que não ultrapasse o valor da obrigação principal, e não seja manifestamente excessiva tendo em vista a finalidade do negócio.

: Carvalho Vieira Advocacia – Advocacia Extrajudicial, Assessoria Jurídica, Direito Bancário, Direito Civil, Direito do Consumidor em Praia Grande
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Como calcular a multa por atraso de aluguel?

Exemplo 1: multa de 10% e 1 mês de atraso – Uma determinada imobiliária estipula uma multa de 10% sobre aluguéis em atraso com j uros de 1% ao mês mais o IGP-M vigente. Consideremos uma casa cujo aluguel é de R$ 1.200,00. O inquilino ficou devendo no mês de fevereiro, Para calcular, vamos primeiramente aplicar o percentual equivalente à multa:

10% x 1.200 =R $120,00.

Assim, temos: 1.200 + 120 = R$ 1.320,00 (valor do aluguel já acrescido da multa). Agora podemos adicionar o valor do IGP-M ( Índice Geral de Preços ao Mercado ), que é atualizado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas. Em fevereiro de 2021, o índice subiu 2,53%, Logo, temos:

2,53% x 1.320 =R$ 33,396.

Assim, temos: 1.320 + 33,396 = R$ 1.353,396. Ainda falta adicionarmos os juros de 1% ao mês:

1% x 1.353,396 =R$ 13,53396.

Assim, temos: 1.353,396 + 13,53396 = R$ 1.366,92996 ou, arredondando, R$ 1.367,00. Esse é o valor que o locatário pagará ao locador devido ao atraso do mês de fevereiro — considerando que ele fez o pagamento no mês de março. Quanto mais tempo o inquilino passa devendo, mais o valor do aluguel atrasado tende a aumentar,
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Qual a multa do aluguel?

A multa usual cobrada nos contratos de aluguel corresponde a 10% sobre o valor, enquanto os juros devem ser aplicados o percentual de 1%/mes ou fracionado. A multa usual cobrada nos contratos de aluguel corresponde a 10% sobre o valor, enquanto os juros devem ser aplicados o percentual de 1%/mes ou fracionado.
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Qual a multa por atraso no pagamento devido?

Como calcular a multa e os juros – Para não errar no cálculo da multa, e juros, existem 2 (dois) números que devemos ter em mente, e eles são 1% (um por cento) e 10% (dez por cento). Em relação aos juros temos de acordo com o Código Tributário Nacional, que cita em seu Artigo 161: “Se a lei não dispuser de modo diverso, os juros de mora são calculados à taxa de um por cento ao mês.” Ou seja, pode-se cobrar juros de 1% ao mês, ou o equivalente a 0,033% por dia atrasado em cima do valor devido.

Já em relação à multa, temos um limite definido pela Lei da Usura de 10% (dez por cento). Este limite está descrito no Decreto n° 22.626/33, mais precisamente no seu artigo 9°, que cita: “Não é válida a cláusula penal superior a importância de 10% do valor da dívida.” Ou seja, ocorrendo um atraso no pagamento devido, pode-se cobrar uma única vez a multa de 10% sobre o valor devido e mensalmente juros de até 1%.

Exemplo: Vamos supor que um inquilino viajou e sem querer atrasou um único pagamento de aluguel por 2 (dois) meses, sendo este aluguel no valor de R$ 1.000,00 (mil reais). Ele deverá pagar 10% de multa e 1% por mês devido.10% = R$100,00 Valor devido com a multa = R$ 1.100,00 E temos o adicional de 2% pelos meses corridos de atraso.
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Qual o limite da multa contratual?

Limite da multa em contratos de locação de imóveis O presente artigo esclarece se um contrato de locação de imóvel urbano, regido pela Lei Federal nº 8.245/1991, pode estabelecer multas superiores a 10% do valor do aluguel por atraso no pagamento. Verifica-se que é muito comum haver dúvida por parte dos proprietários, inquilinos, imobiliárias, advogados e juízes sobre a possibilidade ou não de se estipular livremente o percentual de multa em cláusula penal moratória de um contrato de locação.

  • Qual seria o limite para a multa: 2, 10% ou não há limite legal? Sem a pretensão de se exaurir o assunto, nestas poucas linhas, será exposta a interpretação jurídica que se considera como a mais adequada para o limite da cláusula penal em contratos de locação.
  • Primeiramente, o limite de 2% previsto no art.52, § 1°, da Lei Federal nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) não pode ser imposto às relações entre locador e locatário.

Isso se deve pelo fato da relação locatícia não ser considerada como de consumo, pois é totalmente regida pela Lei Federal n° 8.245/1991 (A Lei do inquilinato). Esse é o entendimento que prevalece na doutrina e jurisprudência, de forma que o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, inclusive, editou a súmula n° 61 sobre o assunto, que expressa: “É válida, e não abusiva, a cláusula inserida em contrato de locação de imóvel urbano, que comina multa até o limite máximo de 10% sobre o débito locativo, não se aplicando a redução para 2%, prevista na Lei nº 8.078/90”.

Deve-se ressaltar que, à época da edição da súmula n° 61, ainda não vigorava o Código Civil Brasileiro (CCB) de 2002, o que obriga os profissionais de direito a interpretarem qualquer limite de multa por inadimplemento sob a luz da nova sistemática trazida pelo CCB. Por esse motivo, em que pese a súmula mencionada, pergunta-se, pode a multa ser superior a 10%? Acredita-se que sim, pelas razões expostas a seguir.

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O limite da multa contratual em 10% está previsto no art.9º do Decreto Federal n° 22.626 de 1933 (a Lei de usura), que havia sido especialmente elaborado para regulamentar situações do Código Civil de 1916 e não do atual. Tanto é que o CCB de 2002 não faz nenhuma menção ao decreto, diferente da Lei do Inquilinato, a qual o CCB teve o cuidado de mantê-la em vigor de acordo com a remissão expressa do art.2.036.

  • Em uma interpretação sistemática do Código Civil, parece claro que o legislador, quando há necessidade, protege a vigência de leis que considera compatíveis com o Código.
  • Outro exemplo seria a Lei Federal n° 6.404, que trata das Sociedades Anônimas, cuja vigência foi mantida pelo art.1.089: “a sociedade anônima rege-se por lei especial, aplicando-se-lhe, nos casos omissos, as disposições deste Código.” Caso análogo é o do Decreto Federal n° 2.681 de 1912, que regulava a responsabilidade civil nas estradas de ferro, e que foi revogado tacitamente pelo Código Civil, uma vez que o Código disciplina tanto o Transporte de bens e pessoas quanto a Responsabilidade Civil.

Da mesma forma que o Decreto Federal (decreto do Poder Legislativo) n° 3.708 de 1919, que regulava a constituição de sociedades por quotas de responsabilidade limitada, e que também foi revogado tacitamente pelo Livro II da Parte Especial do Código Civil (Direito da Empresa).

  • Tudo isso nos leva a conclusão lógica da revogação tácita do art.9° da “Lei de usura” que determinava: “não é válida a cláusula penal superior a importância de 10% do valor da dívida”.
  • Alternativamente, mesmo que se entenda que o Código Civil não derrogou qualquer dispositivo da Lei de Usura, assim como o Código de Defesa do Consumidor, a norma não seria aplicável aos contratos de locação, uma vez que o art.9º do Decreto 22.626 é aplicável somente para os contratos de mútuo (art.1.262 do Código Civil de 1916) e os contratos de locação são regidos por lei específica.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (vide Recurso Especial 324.015/SP) e de vários Tribunais estaduais têm admitido a fixação de multa moratória em patamar superior a 10% do valor do aluguel (vide Apelações Cíveis nº 2008.001.09749, nº 2006.001.10270, nº 2003.001.29498, nº 2003.001.36084 e nº 2002.001.22529 do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro; Apelações nº 1054993-0/2, nº 1061978-0/0, nº 1101732-0/3 e nº 851997-0/4 do Tribunal de Justiça de São Paulo).

Por fim, desde que a multa não ultrapasse o valor da obrigação principal (art.412 do CCB), índices superiores a 10% do débito são válidos, pois nenhum percentual específico é ilegal, mas poderá ser reduzido pelo juiz “se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio” (art.413 do CCB).

A atitude do legislador em evitar impor limites para multas é a mais correta, pois, por um lado permite que as partes tenham a liberdade de convencionar as penalidades e, por outro, permite que qualquer multa possa vir a ser questionada judicialmente sob a luz da proporcionalidade das obrigações, o que serve perfeitamente ao princípio judicialista que o atual Código Civil adotou.
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Eu sou Julián Díaz Pinto, tenho 48 anos e sou o fundador e administrador do site cltlivre.com.br, um portal jurídico dedicado a descomplicar as complexidades da legislação trabalhista brasileira.