Quanto Custa Um Contrato De Gaveta?

Qual o valor de um contrato de compra e venda de imóvel?

Quanto custa o registro da compra e venda de imóvel? A taxa para registro da compra e venda é de 1% e o imposto de transmissão entre 2 a 4% sobre o valor do imóvel, dependendo do Estado.
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Qual o valor jurídico de um contrato de compra e venda?

Validade do contrato – O primeiro ponto é: não se desespere. É verdade que o contrato particular de compra e venda de um imóvel com valor acima de 30 salários mínimos, que não se trate de um contrato de alienação fiduciária, não terá os mesmos efeitos de uma escritura pública.

art.166, V;art.170;art.462.

Art.166. É nulo o negócio jurídico quando: () V – for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade; Aqui, a solenidade que essencial seria a forma, ou seja, escritura pública. Em tese o negócio seria nulo, se não fosse: Art.170.

Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade. E qual seria, então, o negócio subsistente? Para isso, temos: Art.462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.

O contrato de promessa de compra e venda nada mais é que um contrato preliminar, Ou seja, um contrato que precede o real contrato que se quer firmar. É um contrato preparatório. Certo. O contrato particular de compra e venda, nessas condições, é recebido como um contrato de promessa de compra e venda.

O contrato tem alguma validade, apesar de não ser a mesma esperada;Esse contrato não poderá servir para transferência de propriedade no RGI;O contrato não será válido contra terceiros, apenas entre vendedor e comprador;Ele poderá servir de base para uma adjudicação compulsória,

Ou seja: o contrato não é totalmente inválido, mas também não tem exatamente a mesma validade que as partes esperavam. Por isso, é importantíssimo ficar atento ao requisito de valor: se o imóvel valer mais de 30 salários mínimos e não estiver sendo objeto de contrato de alienação fiduciária, é essencial fazer uma escritura de compra e venda junto a um ofício de notas,
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É válido contrato de gaveta?

O que consiste o “contrato de gaveta”? É a transferência da posição contratual SEM o consentimento do outro contratante. A cessão de contrato (transferência da inteira posição – ativa ou passiva – da relação contratual, incluindo o conjunto de direitos e deveres de que é titular uma determinada pessoa) pressupõe necessária anuência da outra parte.

Para exemplificar o contrato de gaveta, basta considerar que uma pessoa financiou um imóvel junto a uma determinada instituição financeira, posteriormente, entrega o bem financiado a um terceiro, que se compromete a quitar o contrato. Contudo, o negócio é realizado sem o conhecimento e aprovação da instituição financeira.

O contrato de gaveta é permitido pelo STJ? Os tribunais tem reconhecido a validade do contrato de gaveta entre os contratantes. Recentemente, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal deferiu adjudicação compulsória a um promitente comprador, que provou ter quitado o financiamento.

1. Segundo o TJDF, não houve nada nos autos que demonstrasse eventual vício de consentimento que pudesse levar à anulação do negócio (TJDF; Rec 2008.01.1.048058-4; Relª Desª Ana Cantarino; DJDFTE 10/01/2013).
2. Contudo, vale alertar que, tal modalidade de negociação pode gerar diversos transtornos entre os contratantes.

À título de exemplo, o comprador pode ter prejuízos, como: a) o imóvel é penhorado em razão de dívida do vendedor; b) o vendedor falece e o imóvel é inventariado e destinado aos herdeiros e; c) o vendedor negocia o mesmo imóvel com outras pessoas. Quanto aos riscos ao vendedor, cite-se, por exemplo: a) o comprador torna-se inadimplente quanto à taxa condominial ou IPTU.

• Assim, considerando que o imóvel ainda está em nome do vendedor, este poderá sofrer cobranças e execuções judiciais.
• Além disso, o comprador poderá recusar-se a entregar o imóvel, bem como a pagar as prestações.
• O contrato de gaveta não tem validade perante a instituição financeira, uma vez que esta não autorizou a negociação.

Contudo, o STJ entende que, havendo o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, haja vista que, com a quitação, não há prejuízo ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH. Outrossim, há o entendimento de que, o comprador pode pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional, evitando-se que o imóvel seja leiloado.

Por outro lado, a jurisprudência do STJ firmou o entendimento de que” não é possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois nas prestações de mútuo é embutido valor referente ao seguro de vida, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal “(Coordenadoria de Editoria e Imprensa, em 26/05/2013).

Por fim, registre-se que, a Lei 10.150 possibilitou a regularização das transferências realizadas até 25 de outubro de 1996, mesmo sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos. Fonte: Flávio Tartuce.
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Quais os requisitos para um contrato de compra e venda?

Aspectos elementares do contrato de compra e venda

O contrato de compra e venda é um dos maiores instrumentos de circulação de riquezas existentes em nossa sociedade, além de ser um contrato difuso, cuja aplicação se estende aos diversos ramos do Direito, tais como o Direito Civil, Direito Empresarial, Direito Administrativo, entre outros.Em síntese, o contrato de compra e venda pode ser conceituado como a troca de uma coisa por dinheiro. Carlos Roberto Gonçalves conceitua o contrato em tela nos seguintes temos:Denomina-se compra e venda o contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra (comprador), mediante a contraprestação de certo preço em dinheiro.

O contrato de compra e venda não se submete, via de regra, à forma especial, podendo ser celebrado verbalmente ou por escrito, público ou particular. Entretanto, o art.108 do Código Civil dispõe acerca da essencialidade da escritura pública quando o negócio jurídico versar sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, obrigatoriedade esta também presente para os negócios envolvendo aquisição de imóveis rurais por estrangeiro, independentemente do valor, conforme dispõe o art.8° da Lei nº 5.709/71.

1. De outro lado, vale ressaltar a existência de hipóteses em que a lei confere eficácia de escritura pública a determinados instrumentos particulares, como é o caso da norma constante no § 5° do art.60 da Lei nº 4.380/64.
2. No que tange à sua classificação, o contrato de compra e venda é um contrato oneroso, translativo, bilateral e geralmente comutativo.

Oneroso, pois ambas as partes obtêm vantagem econômica. É translativo em razão de ser um instrumento para a transferência e aquisição da propriedade. É bilateral ou sinalagmático porque cada parte assume respectivamente obrigações. E, via de regra, um contrato comutativo, pois as partes conhecem previamente o conteúdo de sua prestação.

• O contrato de compra e venda é constituído por três elementos: coisa, preço e consentimento.
• Concernente à coisa, que deve ser suscetível de apreciação econômica, cumpre destacar que ela também deve ser determinada ou determinável e de existência atual ou futura.
• Ademais, importante destacar que na compra e venda de imóveis deverão ser observados alguns princípios do Direito Registral Imobiliário, como o princípio da especialização, que ordena que o imóvel contenha todos os dados necessários à sua perfeita individualização e que o proprietário seja minuciosamente qualificado e o princípio a disponibilidade, segundo o qual ninguém pode transferir mais direitos do que tem.

Acerca deste elemento, leciona a doutrinadora Maria Helena Diniz, in verbis : A compra e venda tem por objeto, suscetível da translatividade do domínio (efeitos do Art.481), coisa atual, o que quer dizer existente ou de existência potencial dizendo respeito à coisa futura, sejam elas corpóreas ou incorpóreas.

• Neste último caso, o negócio jurídico ficará sem efeito, não vindo a existir a coisa, ressalvada a hipótese de o contrato ser aleatório, nos termos do Art.458 do NCC e artigos subsequentes.
• No que se refere ao preço, este deve ser fixado em dinheiro, sob pena de não ser conceituado o negócio como uma compra e venda.

Além do mais, o preço deve ser certo, real e verdadeiro. Por fim, o consentimento, que nada mais é que o acordo entre as partes sobre o objeto e o preço, consoante dispõe o art.482, que preceitua que a “compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço”,

• Questão importante a ser destacada sobre a compra e venda é a falta de legitimação do contratante.
• Como todo contrato, a compra e venda pressupõe a capacidade geral das partes.
• Porém, por vezes a lei suprime essa capacidade para certos e determinados negócios jurídicos, hipóteses estas que a doutrina denomina como ausência de legitimação.

São exemplos de ausência de legitimação a venda de ascendente a descendente sem a anuência dos demais descendentes e do cônjuge (CC, art.496), a alienação de imóvel sem a necessária outorga conjugal (CC, art.1.647, inciso I,), a venda entre cônjuges (CC, art.499), a venda de parte indivisa em condomínio (CC, art.504) e as demais hipóteses previstas nos quatro incisos do art.497 do diploma civil O Código Civil, em seu artigo 496, dispõe ser “anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido”, ressalvando que o consentimento do cônjuge é dispensado se o regime de bens adotado for o da separação obrigatória.

1. Sobre este dispositivo, cumpre trazer à baila importante esclarecimento realizado pelo jurista Carlos Roberto Gonçalves: A lei não distingue entre bens moveis e imóveis, nem proíbe a venda feita por descendente a ascendente.
2. A exigência subsiste mesmo na venda de avô a neto, e não só aos descendentes que estiverem na condição de herdeiros, pois a lei referiu-se a todos os descendentes.

Não fosse assim, bastaria que a negociação “fosse feita diretamente com o neto, filho do filho predileto do ‘vendedor’, para não ser impugnada. O legislador, ao dispor que os ascendentes não podem vender aos descendentes, referiu-se a todos os descendentes, indistintamente (filhos, netos, bisnetos, trinetos, etc.), e não só aos descendentes que estiverem na condição de herdeiros”.

• No que atine à compra e venda entre cônjuges, estabelece o artigo 504 do Código Civil ser lícito o ajuste “com relação a bens excluídos da comunhão”,
• Outro ponto que também merece atenção é o relativo à alienação de imóveis em inventário.
• Tratando-se de inventário judicial, a alienação do imóvel dependerá de prévia autorização judicial ou poderá ser realizada por meio de cessão de direitos hereditários, assinada por todos os herdeiros, mas somente passível de ingresso no registro imobiliário após o final do processo judicial.

O Código Civil prevê, nos artigos 505 ao 532, cinco espécies de cláusulas especiais que podem se fazer presentes no contrato de compra e venda. A primeira delas é cláusula de retrovenda, prevista nos artigos 505 e 508, “em que o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço, mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas no melhoramento do imóvel”,

Na subseção seguinte o código cuida da venda a contento e da sujeita a prova (arts.509 a 512) e prescreve que a “venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado” (CC, art.509).

Prossegue o diploma civil estatuindo que “Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina” (CC, art.510). Nos artigos 513 a 520 é disciplinada a cláusula de preempção ou preferência, que é aquela por meio da qual o adquirente da coisa se obriga a ofertá-la ao alienante na eventualidade de futuramente vir a vendê-la, a fim de que o vendedor utilize o seu direito de preferência em igualdade de condições com o terceiro interessado na aquisição.

A quarta espécie de cláusula é a que prevê a venda com reserva do domínio, prevista nos artigos 521 a 528 do Código Civil. Nas lições de Carlos Roberto Gonçalves, “A venda com reserva de domínio constitui modalidade especial de venda de coisa móvel, em que o vendedor tem a própria coisa vendida como garantia do recebimento do preço.

Só a posse é transferida ao adquirente. A propriedade permanece com o alienante e só passa àquele após o recebimento integral do preço”. Por fim, o código regulamenta o pacto adjeto da venda sobre documentos (arts.529 a 532), dispondo no artigo 529 que na “venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos”,

Analisando o capítulo destinado ao contrato de compra e venda no Código Civil, vislumbra-se de suma importância o domínio, pelo profissional do Direito, das normas que regulam esse contrato para o fim de instrumentalizar de forma correta e eficaz a vontade das partes e, por sucedâneo, evitar o surgimento de futuros litígios relacionados com o contrato, os quais, caso ocorram, abarrotarão ainda mais a já sobrecarregada estrutura do Poder Judiciário.

REFERÊNCIAS CASSETTARI, Christiano. Elementos de direito civil. São Paulo: Saraiva.2011. DINIZ, Maria Helena. Código civil anotado – 17ª ed. São Paulo: Saraiva.2014. GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 3: contratos e atos unilaterais – 7ª ed.

São Paulo: Saraiva.2010. GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 3: contratos e atos unilaterais – 7ª ed. São Paulo: Saraiva.2010.p.212. DINIZ, Maria Helena. Código civil anotado – 17ª ed. São Paulo: Saraiva.2014. GONÇALVES, Carlos Roberto. op. cit.p.232. CASSETTARI, Christiano. Elementos de direito civil.

São Paulo: Saraiva.2011.p.208 e 209. GONÇALVES, Carlos Roberto. op. cit.p.260. O conteúdo deste artigo é de responsabilidade do autor e não reflete, necessariamente, a opinião do DireitoNet. Permitida a reprodução total ou parcial, desde que citada a fonte.
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